Qu’est ce que le HCSF ?
Vous souhaitez savoir ce qui se cache sous acronyme de HCSF ? Le HCSF signifie Haut Conseil de Stabilité Financière et a été créé en Juillet 2013.
Comment le HCSF est-il composé ?
Composé de huit membres, il est présidé par le Ministre de l’Économie, avec les responsables de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), AMF (Autorité des Marchés Financiers) et le gouverneur de la Banque de France notamment pour l’accompagner.
Quel est le rôle du HCSF ?
Le rôle principale de cet organisme est la surveillance du système financier. Ceci dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. L’analyse de 2019 portant sur l’évolution des prix de l’immobilier et de la propension des ménages à l’endettement, a conduit à prendre des mesures préventives. En raison notamment des financements sans apport qui avaient augmenté et la hausse du taux d’endettement des ménages.
Comment le HCSF agit-il ?
Le HCSF a émis des recommandations qui se sont transformés en mesure dès 2021. L’application de celles-ci portent sur 2 axes :
Une limitation du taux d’endettement des ménages à 35%. Cette mesure est appliquée très strictement sur les prêts immobiliers. Les organismes de crédits et banques conservent une marge plus significative sur les prêts à la consommation, tout en veillant à éviter les situations de surendettement.
Une limitation de la durée des prêts immobiliers. Celle-ci est à 25 ans de remboursement et il est possible, selon les établissements bancaires de rajouter une période de déblocage en cas de travaux ou de construction à cette durée globale. C’est le cas pour des achats dans l’ancien avec travaux, construction de maison individuelle ou achat en VEFA avec un différé pour la livraison du bien.
Une marge de manœuvre de 20% est autorisée aux banques pour pouvoir déroger à ces critères. Cette marge est analysée trimestriellement. En 2023, cette utilisation reste prudente sous les 15% (chiffres disponibles économie.gouv.)
Les modifications des normes HCSF EN 2024
En 2024, sur la demande du député Lionel Causse, il a été demandé des révisions des règles du HCSF. L’objectif principal des demandes portait sur l’assouplissement des mesures pour relancer la croissance. Elle visait également à favoriser l’immobilier dans un contexte de crise du logement. Il était demandé également d’intégrer des Parlementaires dans la composition de la gouvernance. Les multiples amendements et discussion ont fini à pousser à l’abandon de la proposition proposée le 10 Avril 2024. Malgré l’appuie du ministre délégué Guillaume Kasbarian.
L’analyse de CREDITS ASSUR
L’impact des normes HCSF
En 2023, il est difficile de définir exactement le réel impact de ces mesures. Nous veillons à travailler les dossiers présentés pour respecter au maximum les conditions d’octroi ci-dessus défini. Il est toutefois très dommageable d’appliquer ce système qui brident fortement les investissements locatifs car l’analyse bancaire était précédemment plus adaptée avec un système de calcul avec le différentiel locatif/ décaissé.
Les banques ayant également une analyse risque assez fine et exhaustive. Elles analysent le reste à vivre, le nombre de biens loués qui réparti les risques et l’épargne résiduelle permettant de faire face en cas de carences locatives notamment.
La politique d’économique actuelle pour l’investissement locatif
Ce système avec les normes mises sur recommandation/injonction du HCSF complique l’accès au financement locatif. Hélas il est conjugué à des disposition fiscale moins avantageuses. La disparition de la loi COSSE en mars 2022, par exemple. Cette politique économique ne permet pas suffisamment aux investisseurs privés de réaliser des investissements locatifs pourtant nécessaire pour faire face à la demande de logements. Ces mesures prudentes ont eu un effet qui a surtout été accru par un quasi triplement des taux entre novembre 2022 et 2023. Malgré les demandes de changement en 2024, la politique actuelle persiste.
Ainsi dans un contexte de taux haut et malgré le manque de logement, il est mis en place d’une politique d’octroi restrictive avec des avantages fiscaux peu impactants.
Comment développer son patrimoine dans ce contexte ?
L’effet de levier du crédit est très important pour développer son patrimoine immobilier, mais la rentabilité de l’investissement est un critère fort d’analyse, or la hausse des taux, malgré leur possible déduction fiscale, impacte le rendement.
Les financements via des SCI (IS ou IR) ou SARL familiale se développent avec leurs propres critères qui ne sont pas soumis aux normes HCSF, mais toujours à des normes d’endettement, de capacité à faire face aux remboursements selon l’analyse des gérants/cautions.
Il faut donc viser les biens à fort rendement et faire de bonnes affaires à l’achat !