Bilan 2023 et Perspectives 2024 : Tendances des taux de crédit et du marché de l’immobilier
Un aperçu de l’année 2023 et les prévisions stimulantes pour 2024
Les taux de crédit en 2023 et le marché de l’immobilier
Alors qu’en 2022, le nombre de crédits accordés en France avait connu une augmentation significative qui s’explique en partie par la reprise économique post-pandémie. A l’inverse, l’année 2023 a été complexe et difficile pour les acteurs du marché : agents immobiliers, constructeurs, courtiers, notaires, établissements bancaires…
Les chiffres a disposition font état d’une baisse de 43-45 % en nombres de prêts et en volume de crédits octroyés
On a observé une très forte remontée des taux d’intérêt. Cette hausse est liée à la politique monétaire de la Banque centrale européenne, qui cherche à contenir l’inflation.
Les taux moyens sont au T4 de 2023 à 4.2% vs 2.22% au T4 de 2022
Les acheteurs ont donc été attentistes dans un marché ayant très peu baissé mais dans lequel leur capacité d’emprunt ont fortement chuté.
Source des données issue de l’analyse : https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication-trimestrielle
Le début d’année a été marqué par des difficultés ponctuelles avec le taux d’usure. Ce taux d’usure a bénéficié d’une mensualisation temporaire jusqu’à la fin de l’année 2023, évitant de bloquer certaines situations en raison de l’âge et de l’état de santé des clients voir également sur des prêts de faibles montant.
Les banques ont aussi été peu enclin a prêter en 2023, ceci en raison d’un contexte de marge plus faible (taux d’usure obligeant parfois) et à leurs normes de fonds propres nécessaires, les obligeant à collecter pour avoir des ressources permettant de prêter (règlementation Bâle)
De plus les perspectives de baisse des prix de marché ont conduit les organismes de cautionnement à plus de prudence et à ne plus financer au-delà de 100% les résidences principales ce qui était ne posait préalablement pas de soucis. Aussi les projets de personnes sans apport ou avec un apport insuffisant ont été reporté, le temps de mettre de côté dans un contexte peu évident ou l’inflation à réduit la capacité d’épargne.
Évolution du Marché Immobilier en 2023
La chute des transactions a été moins forte que celle des crédits, en raison des achats sans financement notamment. Néanmoins, le volume de transaction a toujours chuté significativement avec une baisse est de l’ordre de 16% par rapport à l’année précédente.
Les prix ont eu été stable jusqu’à la fin de l’année pour terminer certainement sur une baisse constatée autour de 4% en fin d’année
Perspectives 2024
L’inflation devient de plus en plus contenue et c’est ce qui sera observé pour avoir des baisses de taux de la part des banques centrales. Les effets seront effectifs et significatifs vraisemblablement sur le second semestre de 2024. Le Gouverneur de la Banque de France attendant les effets définitivement effectif pour le milieu d’année sur l’inflation. La politique de taux sera alors réadaptée pour favoriser la croissance.
Dès janvier, les taux sont déjà en baisse sur 2024, sur la plupart des profils et s’établissent en janvier autour de 4% pour les meilleurs dossiers avec des disparité selon les établissements bancaires. Certaines banques vont se distinguer en étant plus compétitives/ agressives, proposant des grilles plus attractives encore, avec des taux inférieurs à 4 % sur 25 ans alors que sur décembre ils étaient de l’ordre de + de 4.5%.
Les prix de l’ancien sont attendus en légère baisse, qui améliorera la capacité des ménage. Cette baisse des prix sera contenue par le marché locatif qui reste attractif en raison de l’offre et la demande où il y a insuffisamment de biens par rapport à la demande locative dans beaucoup de secteurs géographiques. Ces données pourront évoluer avec la politique fiscale des revenus locatifs et les contraintes énergétiques imposés aux biens mise en location.
Cette baisse de prix conjuguée avec une baisse des taux améliorera la capacité et l’évolution en légère hausse des salaires pourra contribuer à améliorer les capacités d’emprunt.
La construction ne bénéficie plus en 2024 des prêts à taux zéro voir notre article.Les prix des matériaux peuvent diminuer pour certains, mais le prix du foncier reste haut et les coûts de construction dans un contexte de recherche de performance énergétique restent soutenu. On est donc sur des projets globaux dont les enveloppes sont rarement inférieures à 300 000€ (Sur les Pyrénées-Orientales), on est donc sur de jolis projets qualitatifs pour une clientèle dont un solide apport sera nécessaire pour réaliser le projet.
Le marché du Pinel sera dans sa dernière année pour ceux qui souhaitent investir dans le neuf et réaliser des économies d’impôts sur le revenu.
L’ancien est lui beaucoup plus accompagné et les projets pouvant bénéficier de rénovations sont fortement aidés pour les primo accédants via les prêts à taux zéro dont l’effet redonne la capacité d’achat d’il y a deux ans notamment avec des efforts bancaires complémentaires pouvant augmenter ces enveloppes
Les négociations sur les prix vont donc se poursuivre pour faire entrer les biens dans les budgets financiers possibles.
Conclusion :
L’année 2023 a été marquée par une forte hausse des taux liée à la politique de lutte contre l’inflation dont les effets ont été une détérioration du pouvoir d’achat dans un contexte de prix dans l’immobilier relativement stables dans l’ancien. En 2024, les aides pour l’achat dans l’ancien avec rénovations énergétiques vont permettre de soutenir le marché et la baisse progressive des taux vont permettre une relance visible dès le début de l’année.
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